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금리 급등에 상업용 부동산 대출도 얼어붙어… “임대료로 이자 내기 어려워”

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작성자 기윤어 작성일22-09-23 15:34 조회0회 댓글0건

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상가 대출, 금리 5% 이상으로 상승변동금리 많고 만기 짧아 금리 인상에 ‘직격탄’



9월 15일 경기도 수원의 한 은행에 담보대출 금리 현수막이 게시돼 있다. /뉴스1부동산 규제를 회피할 수 있는 투자처로 꼽혔던 ‘상가 대출’ 시장이 얼어붙고 있다. 대출금리가 천정부지로 치솟으면서 임대수익보다 대출이자가 더 높은 ‘역전 현상’까지 일어나고 있어 상가 대출 시장에도 찬 바람이 불고 있다는 것이다. 대출 규모도 두자릿수 감소세를 보이고 있다.23일 금융권에 따르면 상업용 부동산 대출금리는 지난해 3~4%대 수준에서 최근 5~6%대 수준으로 상승했다. 미국이 최근 3연속 자이언트스텝(한 번에 기준금리를 0.75%포인트 올리는 것)을 밟고 있어 대출금리는 더욱 가파르게 오를 전망이다.대출금리가 오르자 상가 대출을 받은 차주의 부담도 커지고 있다. 경기도에 상가를 가지고 있는 김모(63)씨는 “상가 대출을 변동금리로 빌렸는데 임대료는 그대로인데 금리가 오르면서 임대료와 대출이자가 거의 같아지기 시작했다”고 토로했다.특히 상업용 부동산 대출의 경우 만기가 짧고 변동금리의 비중이 높아 금리 변동에 취약하다. 한국은행에 따르면 상업용 부동산 대출의 만기구조는 3년 미만의 단기 대출이 전체의 절반가량을 차지하고 있으며, 변동금리의 비중은 60% 수준이다. 원금상환 없이 이자만 내는 대출 비중도 80%가 넘는다. 경제여건이 변해 대출의 만기연장이 어려워질 경우 채무상환에 어려움을 겪을 수 있다는 의미다.상가 임대료를 받아 상가 대출의 이자를 갚는 것도 점차 어려워지고 있다. 상가의 올해 1분기 자본수익률은 0.83%로 전분기 대비 0.14%포인트 하락했다. 최근 상가 공실률은 높아지고 임대료는 떨어지고 있기 때문이다. 올해 1분기 말 상가의 공실률은 13.2%로 전분기 말 대비 0.3%포인트 떨어지긴 했으나, 여전히 높은 수준이다. 같은 기간 임대 가격 역시 상권 침체가 지속되면서 0.13% 떨어졌다. 은행 관계자는 “호조세를 보이던 상가 거래 건수가 올해 들어 상당히 감소했다”며 “공실률도 높고 임대료는 하락하는 부진한 모습이 계속되고 있다”고 설명했다.상황이 이렇다 보니 상가 신규 대출 시장도 썰렁하다. 대출과 직접적인 연관성이 있는 상업용 부동산 거래량이 1분기 7만7000건으로 전년 동기 대비 10.4% 감소했다. 한 은행 관계자는 “상가 거래는 대출 비중이 높은데 거래 자체가 이뤄지지 않으면서 대출 역시 관망세”라며 “물론 공실률도 낮고 임대료도 높은 일부 번화가는 문의가 들어오지만 금리가 높아진 탓에 예전처럼 대출이 일어나지 않는다”고 말했다. 또 다른 은행 관계자 역시 “요새 상가 대출 시장은 한풀 꺾인 상황”이라며 “특히 상가 대출의 경우 변동금리를 적용하는 경우가 많아 금리 인상기에 대출을 받으려는 수요가 많진 않다”고 설명했다.



그래픽=손민균금융권에서는 상가 대출의 리스크 관리도 하고 있다. 상가 가격 하락이나 임대료 수입 감소로 인해 담보대출이 부실화 될 수 있기 때문이다. 지난 2019년 한국은행에서는 상업용 부동산 가격이 1년간 20% 하락하는 시나리오에서 차환리스크가 있는 대출을 약 97조9000억원으로 추산하기도 했다. 3년 전보다 대출이 더욱 확대된 지금 차환리스크는 더욱 커질 가능성이 있다. 은행 관계자는 “상업용 부동산 담보대출이 부실화하지 않도록 모니터링 중”이라고 설명했다.
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[이데일리 이영훈 기자] ‘역무원 스토킹 피살 사건’이 발생한 서울 지하철 2호선 신당역 여자화장실 입구에 마련된 추모공간에 16일 오전 국화꽃 등이 놓여 있다.이날 서울 중구 통일로 서울시청에서 열린 브리핑에서 김정만 서울교통공사 정보운영센터장은 “직위해제자도 직원 신분이여서 내부망에 접속이 가능했지만, 지난 20일 직위해제자는 사내망 자체를 접속할 수 없게 차단 했다”고 밝혔다.김 센터장에 따르면 공사 내부망에서도 주소지 및 전화번호 등 인사상 개인정보는 본인 외에는 인사·회계 등 업무 목적으로 접근 권한을 부여받은 사람만 볼 수 있다. 하지만 신당역 스토킹 살인사건의 피의자 전주환은 원천징수 등 업무처리를 위해 있는 검색 기능을 활용해 피해자의 주소지를 획득했다. 해당 검색 기능은 사내망에 접속할 수 있는 직원들이라면 모두 접근이 가능했다. 검색 기능에는 직원들의 주소지만 적혀 있고 전화번호 등 인사상 개인정보는 적혀 있지 않다. 김 센터장은 “현재는 이같은 주소지 정보도 일체 검색되지 않도록 조치를 취했다”며 “개인정보에 대한 건 철저히 타인에게 공개되지 않도록 해 추후에 문제가 발생하지 않도록 하겠다”고 말했다.공사는 피의자 전주환 외에도 다른 직원들이 공사 내부망을 스토킹에 악용됐다는 의혹에 대해서도 사실과 다르다고 반박했다. 앞서 22일 JTBC는 최근 몇 년 사이 서울교통공사 사내 정보망을 통해 스토킹을 한 사례가 2건 더 있었다고 보도했다. 김 센터장은 “공사에서 내부전산망 기록과 당사자에게 확인한 결과, 보도에 언급된 두 경우 모두 내부망을 이용해 주거지를 알아낸 적이 없다”며 “두 사람 모두 내부망 접속 로그상 주소를 확인한 이력이 없다”고 했다.그러면서 “확인되지 않고 명백히 사실관계가 다른 내용을 안타까운 신당역 사건과 엮어 보도한 것에 대한 깊은 유감을 표한다”고 덧붙였다.한편 같은날 검찰은 전씨가 직위해제 된 뒤에도 회사 내부망에 권한 없이 접근하게 된 경위, 공사의 개인정보 관리 상황 등을 확인하기 위해 서울교통공사 압수수색에 나섰다.